Will man ein Gewerbe betreiben, für das man entsprechende Geschäftsräume braucht, muss man diese mieten oder kaufen. Entscheidet man sich für den Kauf einer Gewerbeimmobilie, so muss man dafür eine große Summe Geld aufbieten. Wer nicht über die finanziellen Mittel verfügt, muss die Immobilie finanzieren, d. h. ein Darlehen bei einer Bank aufnehmen.
Gewerbeimmobilien-Finanzierung - Was ist zu beachten?
Gewerbeimmobilien sind nicht mit privaten Immobilien zu vergleichen. Die Finanzierung von Gewerbeimmobilien ist auf der einen Seite riskanter, aber auf der anderen Seite sind hier auch höhere Renditen möglich. Aufgrund des Risikos sind die Anforderungen der Banken an den Darlehensnehmer entsprechend hoch. Ein für die Refinanzierung ausreichender Cash-Flow wird in jedem Fall vorausgesetzt, und die Kapitaldienstfähigkeit, d. h. die Fähigkeit Tilgung und Zinsen (langfristig) aufzubringen, wird anhand von Ausgaben- und Einnahmenrechnungen geprüft. Bei neu gegründeten Unternehmen wird ein professioneller Finanzierungsplan verlangt. Auch das Objekt selbst wird von der Bank genau geprüft, und zwar mit Blick auf dessen Werthaltigkeit, d. h. darauf, ob es einen nachhaltigen Wert darstellt und bei Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers leicht weiterveräußert werden kann. Die Bank berücksichtigt dabei den Wert der Veräußerung oder die möglichen Erträge aus der Verpachtung der Immobilie. Zuletzt ist auch noch zu bedenken, dass die Finanzierung einer Gewerbeimmobilie nie eine Vollfinanzierung ist; die Bank verlangt, dass der Darlehensnehmer zur Finanzierung einen Teil seines Eigenkapitals aufwendet. Eine Eigenkapitalbasis von mindestens 20% sind dabei durchaus üblich. Es gilt: Je mehr Eigenkapital, desto bereitwilliger ist die Bank, das Immobilien-Darlehen zu gewähren.
Risiko für den Darlehensgeber
Das Risiko bei der Finanzierung einer Immobilie besteht für die Banken darin, dass der Immobilienwert, anders als bei einer privaten Immobilie, einer größeren Zahl an Einflussfaktoren unterworfen ist. Dazu zählen die Konjunktur und die Entwicklung einzelner Märkte. Fallen Mietverträge für Gewerbeflächen weg bspw. aufgrund von Insolvenzen, dann mindert dies die Ertragskraft der Immobilie, denn die Mieteinnahmen sinken.
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Geschrieben von Andreas Schilling
